Sous-chapitre 3.3 - Expositions aux promotions immobilières
CSSF Circular 12/552 on central administration, internal governance and risk management · CSSF 12/552
Sous-chapitre 3.3. Expositions aux promotions immobilières
17. La prise de risque de crédit sur la promotion immobilière ne doit pas se faire sur base de la simple notoriété du promoteur.
Chaque financement d’un projet de promotion immobilière doit prévoir au moment de l’octroi du crédit une date de commencement du remboursement du principal. Cette date ne peut pas dépasser un délai raisonnable par rapport au début du financement du projet. L’établissement surveille le déroulement du projet afin de s’assurer que le délai sera respecté. L’établissement réévalue la situation de la promotion immobilière et adapte en cas de besoin l’échelonnement de remboursement pour chaque dépassement du délai initial et chaque dépassement ultérieur.
Le financement doit par ailleurs être couvert à tout moment, en sus de l’hypothèque sur l’objet financé, par une garantie personnelle du promoteur, et le cas échéant par les bénéficiaires économiques de la promotion, à moins que d’autres garanties ou sûretés ne couvrent significativement le coût total de l’objet financé.
16/647, 17/655, 20/750, 20/759, 21/785, 22/807 ET 24/860
Dans l’évaluation, au moment de l’octroi, des débiteurs ou des projets de promotion immobilière à des fins commerciales ou résidentielles, l’établissement considère l’ensemble des facteurs permettant d’évaluer la solidité du promoteur, la structuration juridique ainsi que la solidité financière et la rentabilité des projets, l’environnement dans lequel les projets se réalisent, les phases de réalisation du cycle de vie des projets et l’ensemble des garanties et assurances qui s’y rapportent. Tout changement de la solvabilité du projet ou adaptation de l’échelonnement de remboursement de la promotion immobilière implique une évaluation de la détérioration de la qualité de crédit et des déclencheurs de « défaut » au sens de l’article 178 du CRR et comporte la constitution des provisions requises.
Les établissements se fixent une limite interne pour l’exposition agrégée qu’ils encourent sur le secteur de la promotion immobilière. Sans préjudice des règles applicables en matière de grands risques (quatrième partie du CRR), les garanties bancaires d’achèvement peuvent être exclues de cette limite agrégée pour autant que les frais d’achèvement sont adéquatement couverts par des taux de prévente ou de pré-location. Cette limite doit être en saine proportion avec leurs fonds propres réglementaires.
Il est rappelé que les financements spéculatifs de biens immobiliers tels que définis à l’article 4, paragraphe 1, point 79) du CRR sont considérés comme des expositions présentant un risque particulièrement élevé. A ce titre, ils reçoivent une pondération de risque de 150% tel que défini à l’article 128, paragraphe 2, point d) du CRR sous l’approche standard pour le risque de crédit.
